Trước hết, Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định rằng cá nhân có quyền lập di chúc để quyết định về tài sản của mình hoặc để lại tài sản để chia theo quy định pháp luật tại Điều 610.

Theo Điều 105 của Bộ Luật Dân sự năm 2015, tài sản có thể được chia thành hai loại: bất động sản và động sản, bao gồm cả tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Biệt thự cũng là một dạng nhà ở hình thành trong tương lai, do đó, đây cũng là một loại tài sản mà cá nhân có quyền để lại thừa kế theo di chúc hoặc theo quy định pháp luật.

Khoản 2 của Điều 118 trong Luật Nhà ở năm 2014 quy định rằng nhà ở là tài sản được thừa kế không bắt buộc phải có giấy chứng nhận.

Đồng thời, khoản 1 của Điều 168 trong Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rằng việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất cũng không bắt buộc phải có giấy chứng nhận, mà chỉ cần đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.

Tổng hợp các phân tích trên, chúng ta có thể kết luận rằng nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm cả biệt thự, là một trong những tài sản có thể để lại thừa kế và được nhận thừa kế theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, theo pháp luật, bạn có quyền thừa kế căn biệt thự trong dự án xây dựng nhà ở mà cha mẹ bạn mới ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

3. Tranh chấp thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai, giải quyết thế nào?

Trường hợp bạn gặp tranh chấp về phân chia di sản thừa kế, dưới đây là những cách giải quyết có thể thực hiện:

Cách 1: Hòa giải và thương lượng

Bên liên quan có thể tự thương lượng và hòa giải, hoặc nhờ đến sự hỗ trợ của hòa giải viên từ tòa án nhân dân hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi có tài sản thừa kế; Đây là quy trình không bắt buộc nhưng tiết kiệm thời gian và chi phí nhất; Nếu đạt được thỏa thuận hòa giải, các bên tiến hành nhận tài sản thừa kế theo trình tự sau đây:

• Lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng;
• Chủ đầu tư ban hành quyết định hoặc văn bản chấp thuận chuyển nhượng hợp đồng mua bán từ tên của cha mẹ bạn sang tên người thừa kế;
• Hoặc chủ đầu tư có thể phát hành văn bản chấm dứt hợp đồng mua bán với cha mẹ bạn để ký lại hợp đồng mua bán với người thừa kế;
• Người thừa kế tiến hành đóng nộp tiền mua nhà, quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư hoặc người chuyển nhượng;
• Nộp các giấy tờ, tài liệu bổ sung để thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho người mua theo quy định.

Cách 2: Khởi kiện

Bên yêu cầu phân chia di sản thừa kế cần nộp đơn khởi kiện mẫu 23-DS, được ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP, tới tòa án nhân dân có thẩm quyền; Kèm theo đơn khởi kiện yêu cầu chia thừa kế, bên cần cung cấp các giấy tờ, tài liệu chứng minh như:

• Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, ký kết giữa chủ đầu tư và cha mẹ bạn;
• Giấy chứng tử của cha bạn;
• Giấy khai sinh của người yêu cầu chia di sản nếu là con, hoặc giấy tờ chứng minh là người được nhận di sản thừa kế theo pháp luật;
• Các giấy tờ và tài liệu khác; Bản án hoặc quyết định có hiệu lực từ tòa án nhân dân có thẩm quyền sẽ là căn cứ để người thừa kế làm việc với chủ đầu tư, thực hiện nghĩa vụ đóng nộp tiền mua nhà và thủ tục cấp sổ hồng lần đầu đối với nhà ở hình thành trong tương lai; Do đó, nếu có tranh chấp khi nhận thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai, các bên có thể lựa chọn hòa giải, thương lượng hoặc giải quyết tại tòa án nhân dân có thẩm quyền.

4. Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đối tượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phải là nhà ở chính thức mà là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong hợp đồng này, người mua sẽ thay thế người bán theo các điều kiện đã được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Người nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người mua hoặc người thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mà không được thu thêm bất kỳ khoản phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

Theo Điều 59 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 7 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

• Phải có hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Trong trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày 01/3/2022, thì hợp đồng đã ký kết phải tồn tại.
• Cần nằm trong trường hợp chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Lưu ý: Nhà ở hình thành trong tương lai chưa có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), tuy nhiên, toàn bộ dự án của chủ đầu tư phải được cấp sổ và được phép chuyển nhượng.

• Hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng không được có tranh chấp hay khiếu kiện.
• Nhà, công trình xây dựng trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua không được đặt cược hay thế chấp để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

5. Thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở

Theo khoản 1 của Điều 33 trong Thông tư 19/2016/TT-BXD, hai bên thống nhất viết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cần bao gồm các thông tin sau:
• Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
• Số, ngày, tháng, năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.
• Giá trị chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.
• Quyền và nghĩa vụ của cả hai bên.
• Quy định về giải quyết tranh chấp.
• Các điều khoản khác được thỏa thuận.

Số lượng hợp đồng: Cần lập 07 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản lưu trữ của bên chuyển nhượng, 01 bản lưu trữ của bên nhận chuyển nhượng, 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, 01 bản để chứng thực).

Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực

Đối với hộ gia đình và cá nhân, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cần được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ yêu cầu công chứng hoặc chứng thực bao gồm:

• 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
• Bản chính của hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để so sánh.
• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như giấy tờ chứng minh về tình trạng hôn nhân,…

Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí

Bước 4: Nộp hồ sơ yêu cầu xác nhận từ chủ đầu tư

Theo khoản 3 của Điều 33 trong Thông tư 19/2016/TT-BXD, sau khi thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng cần nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu xác nhận từ chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Hồ sơ yêu cầu xác nhận từ chủ đầu tư bao gồm:

• 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
• Bản chính của hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
• Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh việc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để so sánh.
• Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ và trả lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
• 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã được xác nhận bởi chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.
• Bản chính của hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc),…
• Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh việc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế.