1. Có bắt buộc phải hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã không?

Theo quy định khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Theo quy định trên tranh chấp đất đai chưa rõ ràng, khó xác định. Hiện nay, chỉ tranh chấp về việc xem ai là người có quyền sử dụng đất (là chủ thửa đất) thì mới phải bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Bên cạnh đó, theo khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 khi xảy ra tranh chấp, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Nếu các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để yêu cầu hòa giải. Kết quả hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã xảy ra một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Hòa giải thành (sẽ kết thúc tranh chấp)

Trường hợp 2: Hòa giải không thành

Khi hòa giải không thành thì được giải quyết như sau:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết (khởi kiện tại Toàn án)

– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp sau:

Theo thủ tục hành chính:

+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất giải quyết.

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết.

Như vậy, mọi tranh chấp đất đai đều phải bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp, nếu không hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì sẽ không được quyền khởi kiện tại tòa án hoặc yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện giải quyết.

2. Tranh chấp liên quan đến đất đai không phải hòa giải là những trường hợp nào?

Theo Từ điển tiếng Việt, hòa giải là hành vi thuyết phục các bên đồng ý chấm dứt xung đột hoặc xích mích một cách ổn thỏa. Trên thực tế, biện pháp hòa giải là việc bên thứ ba xuất hiện có vai trò thuyết phục các bên tranh chấp tự giải quyết tranh chấp của mình một cách ổn thỏa. Thông thường, việc hoà giải được tiến hành sau khi thương lượng (khiếu nại) giữa các bên đã không đạt được kết quả.

Về bản chất, hòa giải là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt, hiệu quả giúp cho các bên tranh chấp tìm ra một phương pháp thống nhất để tháo gỡ mâu thuẫn, bất đồng trong quan hệ pháp luật, nhất là trong lĩnh vực đất đai.

Hòa giải là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp truyền thống, phù hợp với tâm lý, tình cảm và văn hóa của người Việt Nam. Hòa giải có vai trò đặc biệt quan trọng, là nhu cầu và đòi hỏi của xã hội để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong đời sống xã hội. Với cách thức thân thiện, đồng thuận trên nguyên tắc chia sẽ, cảm thông, hòa giải góp phần hàn gắn những mâu thuẫn, rạn nứt, nâng cao ý thức pháp luật của người dân, ngăn ngừa các tranh chấp trong tương lai, tạo sự đồng thuận, xây dựng khối đoàn kết trong nhân dân, góp phần đảm bảo an ninh chính trí, trật tự an toàn xã hội.

Căn cứ tại Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì các trường hợp chưa đủ điều kiện khởi kiện như sau:

Chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật là trường hợp pháp luật tố tụng dân sự, pháp luật khác có quy định về các điều kiện để cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình hoặc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khác, lợi ích công cộng và lợi ích của Nhà nước nhưng người khởi kiện đã khởi kiện đến Tòa án khi còn thiếu một trong các điều kiện đó.

Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án, tức là không cần hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Cụ thể bao gồm các trường hợp sau:

– Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất;

– Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất;

– Tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất; …

Khi xảy ra tranh chấp đất liên quan đến đất đai như là giao dịch (mua bán nhà đất), thừa kế quyền sử dụng đất, … thì sẽ không giải quyết theo quy định của Luật Đất đai (không phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã) mà các bên sẽ tự hòa giải, thương lượng hoặc khởi kiện tại Toàn án.

Như vậy, ngoài các tranh chấp đất đai phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã như: Tranh chấp về ranh giới thửa đất, tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, … thì những tranh chấp còn lại sẽ không phải thực hiện hoạt động hòa giải. 

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai 

Căn cứ vào Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm quyền tranh chấp đất đai khi đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

– Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

+Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

– Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.